对楼市来说，2023年是极为特殊的一年。在这一年，很多大型房企纷纷暴雷，土拍量接近2016年的水平，楼市成交量创疫情以来历史最低，救市政策密集发布挽救楼市。。。。。。我国的房地产市场供需格局发生了根本性的变化。
改革开放40年，也是我国楼市改革的40年，是中国楼市快速发展时期。人均住房面积从过去不足8平米，到如今人均36.6平，楼市发展到今天，供应过剩已成现实，住房总量已经远远超出了人口对住房的需求量。人们的居住需求已经从“有没有”到“好不好”的转变。楼市发展减速也是必然。但减速不意味着“唱衰”。
在未来，刚需购房将不会占据市场的主要地位，起而代之的将是改善需求。人们对生活品质和居住环境的要求会越来愈高。楼市两极分化的情况会越来樾严重。从城市来看，一线二线城市将保持普涨，二三线城市将出现持平或微跌，大多数三四线城市或者偏远城镇将严重腰斩或者不涨。
"板块经济"将出现，一二线城市的好地段更据潜力，郊区难以突破；城市中的“老破小”将被淘汰，二线城市的好地段价值要高于一线城市的远郊。
在未来，购房者对于楼盘本身的品质、价格和定位将会着重考虑。做出决策时，会更加理性。不再是单纯买个房子那么简单，还会思考回来的变现能力，和市场周期。固定资产的保值能力将会得到重视。
在城市的选择上，如果是已经连续调整了三四年，又是不错的城市，房贷现在又放松了，现在真的就可以买了。
在产品品质上，电梯、装修早已是标配，智能化、生态化、管家服务也趋于普遍化。所以在房价上，除了地段本身带来的价值之外，住房品质升级也是决定房价的因素，购房一定要有前瞻性。住房消费升级将是主流。
说到北三县，以燕郊为例，燕郊楼市的告诉发展时间集中在2004-2006年前后，受到北漂通勤一族住房需求的影响，燕郊迅速建起一批小户型的楼盘，适应外来人口是居住需求。
但是20过去了，这些老破小小区已经不再具有竞争力，交通更便利的地铁房、学区房更受欢迎。比如福成禧悦里；另外一部分就是品质非常高的改善住房，比如御东君临、三湘印象森林海尚城。
